Hva er "Equity Capitalization Rate?"

Egenkapitalen er et viktig konsept i næringseiendom. Det er også en av de mest misforståtte og misbrukte vilkårene i eiendomsbransjen, ifølge Ray Alcorn, administrerende direktør i Park Commercial Real Estate Inc. og bidragsytere for CRE Online. Meglere bruker ofte dette konseptet til å bestemme eiendomsnotater for potensielle kunder.

Grunnleggende formel

Eierandelskapitalen bestemmes ved å ta netto driftsinntekter på en eiendom og dele den med salgsprisen. For eksempel, hvis du kjøpte en kommersiell eiendom som gjorde $ 100 000 per år til en salgspris på $ 1 million, ville aksjekapitalen være 10 prosent. Denne beregningen kan være litt misvisende, men fordi det bare gjelder hvis du har betalt kontant for eiendommen.

Gjeld

I virkeligheten kjøper de fleste eiendom med en slags lån. Denne gjelden må generelt tas i betraktning ved fastsetting av egenkapitalen for å få et nøyaktig bilde av den reelle avkastningen. For nøyaktig å projisere aksjekapitaliseringsrenten må du også trekke denne gjelden og eventuelle ekstra årlige utgifter fra netto driftsinntekter. Hvis lånet ditt for eksempel resulterte i en betaling på $ 3000 per måned, måtte du trekke årlig kostnad på lånet på $ 36 000 fra den årlige inntekten til virksomheten, $ 100 000, og deretter dele med $ 1 million for å få en mer nøyaktig rate på 6, 4 prosent.

Eiendomsutgifter

I tillegg til å vite gjelden du vil pådra deg når du kjøper eiendommen, må du også vite utgiftene knyttet til drift og vedlikehold av eiendommen. Dette kan være vanskeligere å fastslå med mindre registrering av disse utgiftene er nøye registrert. Sjansen er at denne informasjonen ikke alltid vil være lett tilgjengelig, så å søke en megler med betydelig erfaring med å selge eiendommer i samme område, kan være din beste innsats for å få en mer nøyaktig følelse for egenkapitalen.

Bekreftelse

Den beste måten å få det mest nøyaktige bildet av aksjekapitaliseringsrenten, er å verifisere både inntekt og utgifter for eiendommen du kjøper. Inntekter er generelt lett å komme forbi, siden den som selger eiendommen vil ønske å utnytte det som salgsargument. Utgifter vil bli vanskeligere å få bekreftelse for, og du må kanskje trykke lenge og hardt for eiendomshaveren å hoste disse opp. Jo mer du gjør, desto bedre vil du sannsynligvis være når du bestemmer eiendommens reelle inntektspotensial.